一、单项选择题（本大题共24小题，每小题1分，共24分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1．一般来说，房地产的经济寿命相比自然寿命（     ）
A．短得多 B．长得多
C．差不多 D．长短难以比较，视不同情况而定

2．_________物业经营的内容通常要得到政府的许可且市场交易很少，因而对这类物业的投资多属长期投资。（     ）
A．居住 
B．商业
C．特殊 
D．工业

3．某商业店铺的购买价格为65万元，其中40万元由银行提供的抵押贷款，余款25万元由投资者现金支付，如果该投资扣除抵押货款还本付息后的年租金收入现金流为3万元，则该投资回报率为（     ）
A．7.5% 
B．12%
C．4.6% 
D．15%

4．房地产开发投资企业交纳的销售税金（两税一费）是指（     ）
A．营业税、城市建设维护税和教育费附加
B．营业税、城市建设维护税和土地使用费
C．营业税、房产税和教育费附加
D．企业增值税、城市建设维护税和教育费附加

5．我国个人储蓄存款和国库券利息都是按_________计息的。（     ）
A．单利（期限在1年以内）和复利（期限在1年以上）
B．复利
C．间断复利
D．单利

6．随城市建设的发展和城市的发展，城市规划开始向三阶段和五层次的规划体系转变，即城市总体规划和次区域规划、（     ）
A．详细规划、法定图则和详细蓝图
B．详细规划、专业规划和近期建设规划
C．分区规划、法定图则和详细蓝图
D．分区规划、专业规划和近期建设规划

7．_________价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。（     ）
A．熟地 
B．生地
C．毛地 
D．补地

8．房地产市场交易的对象实际上是（     ）
A．附着在具体房地产上的权益（或权利）
B．土地或物业本身
C．全部的所有权
D．全部的使用权

9．国外的研究表明，居住物业的需求价格弹性系数介于_________，因而价格不是影响居住物业需求的主要因素。（     ）
A．0.2-0.3 
B．1.2-1.5
C．1.5-2 
D．0.5-1.0

10．财务净现值是指项目按行业的_________将各年的净现金流量折算到开发活动的期初的现值之和。（     ）
A．平均投资收益率 
B．内部收益率
C．基准收益率 
D．长期贷款利率

11．房地产项目总开发价值的确定时，如果项目全部销售，则总开发价值为（     ）
A．项目总的销售收入扣除总开发成本后的余额
B．项目总的销售收入
C．扣除销售税金后的净销售收入
D．为项目在整个持有期内所有的净经营收入的现值累计之和

12．下列哪项内容不属于房地产开发项目的房屋开发费?（     ）
A．室外工程费 
B．附属工程费
C．“三通一平”费 
D．建安工程费

13．不可预见费的估算一般按房地产开发项目总成本费用（税费除外）的_________估算。
（     ）
A．0.5%-1% 
B．1%-2%
C．3%-7% 
D．8%-12%

14．_________为开发项目竣工后正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（     ）
A．投资收益率 
B．成本收益率
C．开发商成本利润率 
D．内部收益率

15．房地产项目融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有
（     ）
A．安全性 
B．偿还性
C．可行性 
D．流动性

16．下列哪项内容不属于房地产贷款担保的形式？（     ）
A．保证 
B．信用
C．抵押 
D．质押

17．反映企业经营管理的指标应收账款周转率等于（     ）
A．销售收入/应收账款余额 
B．销售收入/应收账款平均余额
C．销售总成本/应收账款余额 
D．销售总成本/应收账款平均余额

18．利息保障倍数是反映企业_________能力的指标之一。（     ）
A．长期偿债 
B．短期偿债
C．经营管理 
D．获利能力

19．房地产开发商大多热衷于采用预售楼宇的做法，最主要的原因是（     ）
A．可筹集到必要的建设资金用于项目后续开发建设及将市场风险分担给买家
B．可以享受到未来一段时间内房地产增值收益
C．可扩大影响
D．能降低税收

20．凡从事房地产中介业务的单位和个人，_________是以其服务费收入为征税对象，税率为5%。（     ）
A．增值税 
B．所得税
C．营业税 
D．城市维护建设税

21．城市维护建设税是实行（     ）
A．三级幅度税率 
B．四级超率累计税率
C．三级差别比例税率 
D．固定比例税率

22．对福州、武汉等四城市城区商品住宅的价格构成分析，目前我国商品房价格构成中建安工程费约占（     ）
A．20% 
B．30%
C．40% 
D．50%

23．土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力，因而土地投资十分重视特定位置的选择，如一般投资建_________的地块需要靠近交通流量大的城市干道。（     ）
A．住宅区 
B．零售商品及写字楼
C．工业厂房 
D．别墅区

24．写字楼投资中，投资者可利用_________指标估计写字楼的可出租面积，并以其作为投资收益分析的参考依据。（     ）
A．得房系数 
B．空房率
C．有效面积系数 
D．空置率

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
25．置业投资多从长期投资的角度出发，可获得_________等方面的利益。（       ）
A．收益 
B．保值
C．流动性 
D．增值
E．消费

26．房地产开发项目土地费用包括（       ）
A．土地出让金或征地费 
B．前期工程费
C．拆迁安置补偿费 
D．附属工程费
E．城市建设配套费

27．在可行性研究阶段，建筑安装工程费可采用_________等方法估算。（       ）
A．单元估算法 
B．单位指标法
C．工程量近似匡算法 
D．概算指标法
E．预算估算法

28．房地产市场的特征主要表现在（       ）
A．房地产市场是房地产权益的交易市场
B．自由竞争的市场
C．易于出现市场的不均衡和垄断
D．地区性市场
E．要求高素质的专业顾问服务

29．资金时间价值的大小取决于_________等因素。（       ）
A．投资利润率 
B．通货膨胀率
C．风险因素 
D．宏观信贷政策
E．市场价格

30．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可在法律规定的范围内_________，其合法权益受法律保护。（     ）
A．转让 
B．交换
C．抵押 
D．出租
E．出让

31．个人住房抵押贷款包括_________等类型。（       ）
A．消费性住房抵押贷款 
B．信用住房抵押贷款
C．商业性住房抵押贷款 
D．组合贷款
E．政策性（住房公积金）住房抵押贷款

32．_________这些特点使得房地产开发企业的流动负债数额较大，流动比率小于200%。（       ）
A．房地产开发企业所需的开发资金较多，且本身自有资金不可能很多
B．房地产开发企业项目资金一般来源于长、短期借款
C．流动负债中的存货的变现能力是很差的
D．房地产企业通常采取预售期房的方式来筹集资金的
E．房地产开发企业的存货一般较少

33．写字楼业主常用_________等形式的租金折扣来吸引新住户落户。（       ）
A．降低租金
B．提供免租期
C．提供一些附加服务
D．租金提成返退
E．由写字楼业主承担租户从原来其他写字楼中迁出的违约责任

34．下列指标中_________均为反映企业经营管理能力的指标。（       ）
A．存货占流动资产比重 
B．应收账款周转率
C．存货周转率 
D．总资产报酬率
E．流动比率

三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
35．什么是风险，风险对房地产投资方向选择有哪些影响？
36．简述房地产开发的主要开发程序（步骤）。
37．影响房地产市场发展的社会经济因素的具体内容是什么？
38．开发商选择项目融资方案时应考虑哪些因素？
39．什么是土地投机，土地投机通常的操作方法及关注点是什么？

四、计算题（本大题共2小题，每小题12分，共24分）
40．某家庭欲购买一套面积为100平方米的商品房，单价为4000元／平方米，首付款为房价的30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为3%和6%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?
41．某公司出资100万元购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净租金收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的标准投资收益率为13％(折现率)，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性(注：当折现率为15%时NPV=-7.55万元,计算可利用下表填表进行)
计算表                                     单位：万元
年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
投资 100         
10年末售出          90
净租金收入 10 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.641 14.641
净现金流量          
折现系数          
净现值 
         
五、论述题（本大题共12分）
42．具体阐述项目可行性研究报告正文的写作要点。